Von einer Umwandlung ist auszugehen, wenn ein Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungen aufgeteilt wird, in dem für jede einzelne Wohnung beim Grundbuchamt ein eigenes Grundbuchblatt angelegt wird. Jede einzelne Wohnung wäre dann eine sog. Eigentumswohnung und könnte einzeln verkauft werden.
Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28.05.2008 (Az. VII ZR 126/07) sind die für die Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnräumen geltenden Bestimmungen der §§ 577, 577a BGB auf die Realteilung eines mit zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhäusern bebauten Grundstücken entsprechend anwendbar.
Liegt eine Umwandlung vor, ist nach § 577a BGB eine Eigenbedarfskündigung und eine Kündigung wegen Verhinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung ausgeschlossen, wenn an der Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist. Die Sperrfrist kann nicht umgangen werden.
Die Sperrfrist beträgt in der Regel drei Jahre seit der ersten Veräußerung nach der Umwandlung, wobei durch landesgesetzliche Regelung die Frist auf 10 Jahre verlängert werden kann.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 23.06.2010, Az. VIII ZR 325/09) gilt dies aber nicht für eine Kündigung nach § 573a BGB. Hierbei handelt es sich um ein sog. Sonderkündigungsrecht und ermöglicht eine Kündigung ohne, dass ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegt, aber beschränkt auf ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt.
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