Zum Inhalt springen

Verlangen einer Mieterhöhung

Eingang eines Haus

Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 558 ff. BGB (gesetzliches Mieterhöhungsverfahren)

Will der Vermieter eine bestehende Miete erhöhen, bietet sich ihm die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach den §§ 558 ff. BGB an.

Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Ein Mieterhöhungsverlangen in Bezug auf Wohnraum ist grundsätzlich möglich, soweit die monatliche ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt.

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um keine am Markt zu findende tatsächlich vorkommende Miete, sondern um einen Querschnitt von Mieten. Sie kann gesetzlich aus praktischer Sicht auf zwei Wege begründet werden: Durch

(1) einen von der Gemeinde erstellten oder anerkannten Mietspiegel sowie

(2) durch die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen.

Die Miete muss bei Eintritt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein. Es darf die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich u.a. aus einem qualifizierten Mietspiegel ergibt, sowie die gesetzliche Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 % (in manchen Gemeinden soweit durch Landesverordnung bestimmt auch nur 15 %) in den letzten drei Jahren nicht überschritten werden.

Das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. 

... durch Mietspiegel

Nach der gesetzlichen Regelung in § 558c oder § 558d BGB kann als Mietspiegel nur eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete gelten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Eine Übersicht aus dem Internet (z.B. eines Immobilienportals) erfüllt diese Voraussetzungen nicht und ist unbrauchbar, um ein Mieterhöhungsverlangen zu begründen. Im Zweifel fragen Sie online oder telefonisch bei der Gemeinde nach, ob ein Mietspiegel vorliegt.

Er muss seinen Erhöhungsanspruch, soweit sich eine Steigerung aus dem Mietspiegel ergibt, in Textform gegenüber dem Mieter geltend machen. Das Mieterhöhungsverlangen ist anhand des qualifizierten Mietspiegels zu begründen. Es ist eine Einstufung der Wohnung in ein bestimmtes Tabellenfeld des Mietspiegels vorzunehmen. Der Mietspiegel selbst muss aber nicht beigefügt werden, wenn er öffentlich zugänglich ist. Es empfiehlt sich aber, die konkrete Einordnung als Auszug aus dem Mietspiegel beizufügen.

... durch Vergleichswohnungen

Liegt kein Mietspiegel vor, sind drei Vergleichsmieten für ähnliche Mietobjekte anzuführen. "Vergleichbarkeit" bedeutet keine Identität. Hierfür reicht allerdings kein Verweis etwa auf Wohnungsanzeigen in Online-Immobilienportalen, da diese kein konkretes bereits bestehendes Mietverhältnis ausweisen. 

Soll die Miete durch Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden, sollte bei Vorhandensein eines Mietspiegels auf diesen zur Begründung Bezug genommen werden, auch wenn dem Mieter drei Vergleichswohnungen vorliegen. Die geringste Miete der drei benannten Vergleichswohnungen als ortsübliche Vergleichsmiete kann zwar theoretisch die tatsächliche Vergleichsmiete widerspiegeln, wird es aber in der Praxis kaum, weil der Vermieter den richtigen Querschnitt selbst nicht kennt und diese Werte regelmäßig nicht nach den Repräsentativitätsgesichtspunkten aussucht, sondern nach der Höhe der Miete. 

Deshalb zweifeln Mieter Mieterhöhungen, die mit Vergleichswohnungen begründet werden, eher an. Insbesondere in den Gemeinden, in denen ein Mietspiegel existiert, ist es auch mittels der Begründung eines Erhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen kaum möglich, Mieterhöhungen über die Werte des Mietspiegels durchzusetzen.

Datenschutzrechtlich ist es rechtmäßig, dass der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen Vergleichswohnungen benennt. Dabei ist es unerheblich, ob er den Mieternamen mitteilt oder die Wohnung nur so genau beschreibt, dass der Mieter den Namen des Mieters anhand der angegebenen Adresse und der Lage der Wohnung im Haus leicht selbst herausfinden kann. Ggf. muss der Mieter aber informiert werden, wenn die Angabe zur Miethöhe nicht von diesem direkt, sondern aus einer sonstigen Quelle stammt.

Zustimmung des Mieters

Stimmt der Mieter dem Erhöhungsverlangen zu, schuldet er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, § 558b Abs. 1 BGB. Stimmt der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von weiteren drei Monaten auf Erteilung der Zustimmung klagen.

Nach der gesetzlichen Regelung ist eine Mieterhöhung, die beispielsweise im Juni 2021 den Mietern gegenüber ausgesprochen wird, ab dem 01. September 2021 von den Mietern zu zahlen. Hierfür ist allerdings die Zustimmung der Mieter in schriftlicher Form erforderlich, wobei es gemäß der aktuellen Rechtsprechung auch ausreichend ist, wenn die Mieter die erhöhte Miete zahlen. Die Zahlung bedeutet dann die Zustimmung.

Der Mieter kann bei bestehendem Erhöhungsanspruch die höhere Miete dadurch abwenden, dass er von dem ihm zustehenden Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht. Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung kündigen, das Mietverhältnis endet dann mit dem Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Kündigungserklärung.

Wird weder zugestimmt, noch gezahlt, muss der Vermieter seine Mieterhöhung mittels einer gerichtlichen Klage geltend machen, wenn er aus dem Mieterhöhungsschreiben seine Rechte weiter verfolgen möchte.

Erhöhung bei Indexmiete, § 557b BGB

Nach der Legaldefinition für eine Indexklausel können die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Seit Januar 2003 ist er umbenannt in „Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI)‟.

Das Erhöhungsschreiben muss so abgefasst werden, dass die Mietpartei die Erhöhung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann. Die Vermieterseite muss nicht nur die geänderten Indexwerte mitteilen, sondern auch die neue Miete oder zumindest den Erhöhungsbetrag in einem Geldbetrag.

Erhöhung der Miete durch Vereinbarung

§ 557 Abs. 1 BGB bringt zum Ausdruck, dass die Parteien während eines laufenden Mietverhältnisses die Miete auch einvernehmlich erhöhen können. 

Einigen sich die Parteien auf die Anhebung der Miete, sind ihnen durch die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich keine Grenzen gesetzt. Die einvernehmliche Mieterhöhung unterliegt daher nicht der oben erwähnten Kappungsgrenze von 20 % oder 15 % und die Parteien haben ebenso wenig Fristen zu beachten. 

Fehler vermeiden

Ohne Kenntnis der gesetzlichen Voraussetzungen kann eine Mieterhöhung formal unwirksam oder unbegründet sein. 

Fehlerbeispiele:

  • Das Mieterhöhungsverlangen richtet sich nicht an alle Mietvertragsparteien
  • Falsche Einordnung der Wohnung im Mietspiegel
  • Wohnungen sind tatsächlich nicht vergleichbar
  • Berücksichtigung von Mängeln bei der Mieterhöhung

Als Mitglied unterstützen wir Sie im Vorfeld oder bei der Formulierung kostenfrei telefonisch oder richten das Mieterhöhungsverlangen in Ihrem Namen direkt an Ihren Mieter. 

Mitglied werden

Muster Mieterhöhung

Sie möchten das Mieterhöhunsverlangen selbst im eigenen Namen verfassen? Profitieren Sie von unseren Musterformulierungen des Vermieters an seinen Mieter in verschiedenen Situationen des Mieterhöhungsverlangens.

Mieterhöhungsvereinbarung Mieterhöhung bei Indexmiete Mieterhöhung auf Grundlage eines Mietspiegels Mieterhöhung auf Grundlage von Vergleichswohnungen