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Verlangen einer Mieterhöhung

Wir helfen Ihnen bei der Mieterhöhung

Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 558 ff. BGB (gesetzliches Mieterhöhungsverfahren)

Will der Vermieter eine bestehende Miete erhöhen, bietet sich ihm die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach den §§ 558 ff. BGB an.

Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Ein Mieterhöhungsverlangen in Bezug auf Wohnraum ist grundsätzlich möglich, soweit die monatliche ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt.

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um keine am Markt zu findende tatsächlich vorkommende Miete, sondern um einen Querschnitt von Mieten. Sie kann gesetzlich aus praktischer Sicht auf zwei Wege begründet werden: Durch

(1) einen von der Gemeinde erstellten Mietspiegel sowie

(2) durch die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen.

Die Miete muss bei Eintritt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein. Es darf die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich u.a. aus einem qualifizierten Mietspiegel ergibt, sowie die gesetzliche Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 % (in manchen Gemeinden soweit durch Landesverordnung bestimmt auch nur 15 %) in den letzten drei Jahren nicht überschritten werden.

Das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. 

... durch Mietspiegel

Nach der gesetzlichen Regelung in § 558c oder 558d BGB kann als Mietspiegel nur eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete gelten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Eine Übersicht aus dem Internet (z.B. eines Immobilienportals) erfüllt diese Voraussetzungen nicht und ist unbrauchbar, um ein Mieterhöhungsverlangen zu begründen. Im Zweifel fragen Sie online oder telefonisch bei der Gemeinde nach, ob ein Mietspiegel vorliegt.

Er muss seinen Erhöhungsanspruch, soweit sich eine Steigerung aus dem Mietspiegel ergibt, in Textform gegenüber dem Mieter geltend machen. Das Mieterhöhungsverlangen ist anhand des qualifizierten Mietspiegels zu begründen. Es ist eine Einstufung der Wohnung in ein bestimmtes Tabellenfeld des Mietspiegels vorzunehmen. Der Mietspiegel selbst muss aber nicht beigefügt werden, weil er öffentlich zugänglich ist. 

... durch Vergleichswohnungen

Liegt kein Mietspiegel vor, sind drei Vergleichsmieten für ähnliche Mietobjekte anzuführen. Hierfür reicht allerdings kein Verweis etwa auf Wohnungsanzeigen in Online-Immobilienportalen, da diese kein konkretes bereits bestehendes Mietverhältnis ausweisen. 

Soll die Miete durch Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden, sollte bei Vorhandensein eines Mietspiegels auf diesen zur Begründung Bezug genommen werden, auch wenn dem Mieter drei Vergleichswohnungen vorliegen. Der Querschnitt als ortsübliche Vergleichsmiete kann zwar durch die drei Werte getroffen werden, wird es aber in der Praxis kaum, weil der Vermieter den richtigen Querschnitt selbst nicht kennt und diese Werte regelmäßig nicht nach den Repräsentativitätsgesichtspunkten aussucht, sondern nach der Höhe der Miete. 

Deshalb zweifeln Mieter Mieterhöhungen, die mit Vergleichswohnungen begründet werden, eher an. Insbesondere in den Gemeinden, in denen ein Mietspiegel existiert, ist es auch mittels der Begründung eines Erhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen kaum möglich, Mieterhöhungen über die Werte des Mietspiegels durchzusetzen.

Zustimmung des Mieters

Stimmt der Mieter dem Erhöhungsverlangen zu, schuldet er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. Stimmt der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von weiteren drei Monaten auf Erteilung der Zustimmung klagen.

Nach der gesetzlichen Regelung ist eine Mieterhöhung, die beispielsweise im Juni 2020 den Mietern gegenüber ausgesprochen wird, ab dem 01. September 2020 von den Mietern zu zahlen. Hierfür ist allerdings die Zustimmung der Mieter in schriftlicher Form erforderlich, wobei es gemäß der aktuellen Rechtsprechung auch ausreichend ist, wenn die Mieter die erhöhte Miete zahlen. Die Zahlung bedeutet dann die Zustimmung.

Der Mieter kann bei bestehendem Erhöhungsanspruch die höhere Miete dadurch abwenden, dass er von dem ihm zustehenden Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht. Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung kündigen, das Mietverhältnis endet dann mit dem Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Kündigungserklärung.

Wird weder zugestimmt, noch gezahlt, muss der Vermieter seine Mieterhöhung mittels einer gerichtlichen Klage geltend machen, wenn er aus dem Mieterhöhungsschreiben seine Rechte weiter verfolgen möchte.

Fehler vermeiden

Ohne Kenntnis der gesetzlichen Voraussetzungen kann eine Mieterhöhung formal unwirksam oder unbegründet sein. 

Fehlerbeispiele:

  • Das Mieterhöhungsverlangen richtet sich nicht an alle Mietvertragsparteien
  • Falsche Einordnung der Wohnung im Mietspiegel
  • Berücksichtigung von Mängeln bei der Mieterhöhung

Als Mitglied unterstützen wir Sie im Vorfeld oder bei der Formulierung kostenfrei telefonisch oder richten das Mieterhöhungsverlangen in Ihrem Namen direkt an Ihren Mieter. 

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