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Verlangen einer Mieterhöhung

Eingang eines Haus

Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 558 ff. BGB (gesetzliches Mieterhöhungsverfahren)

Will der Vermieter eine bestehende Miete erhöhen, bietet sich ihm die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach den §§ 558 ff. BGB an.

Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Ein Mieterhöhungsverlangen in Bezug auf Wohnraum ist grundsätzlich möglich, soweit die monatliche ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt.

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um keine am Markt zu findende tatsächlich vorkommende Miete, sondern um einen Querschnitt von Mieten. Sie kann gesetzlich aus praktischer Sicht auf zwei Wege begründet werden: Durch

(1) einen von der Gemeinde erstellten oder anerkannten Mietspiegel sowie

(2) durch die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen.

Die Miete muss bei Eintritt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein. Es darf die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich u.a. aus einem qualifizierten Mietspiegel ergibt, sowie die gesetzliche Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 % (in manchen Gemeinden soweit durch Landesverordnung bestimmt auch nur 15 %) in den letzten drei Jahren nicht überschritten werden.

Das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. 

... durch Mietspiegel

Nach der gesetzlichen Regelung in § 558c oder § 558d BGB kann als Mietspiegel nur eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete gelten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Eine Übersicht aus dem Internet (z.B. eines Immobilienportals) erfüllt diese Voraussetzungen nicht und ist unbrauchbar, um ein Mieterhöhungsverlangen zu begründen. Im Zweifel fragen Sie online oder telefonisch bei der Gemeinde nach, ob ein Mietspiegel vorliegt.

Er muss seinen Erhöhungsanspruch, soweit sich eine Steigerung aus dem Mietspiegel ergibt, in Textform gegenüber dem Mieter geltend machen. Das Mieterhöhungsverlangen ist anhand des qualifizierten Mietspiegels zu begründen. Es ist eine Einstufung der Wohnung in ein bestimmtes Tabellenfeld des Mietspiegels vorzunehmen. Der Mietspiegel selbst muss aber nicht beigefügt werden, wenn er öffentlich zugänglich ist. Es empfiehlt sich aber, die konkrete Einordnung als Auszug aus dem Mietspiegel beizufügen.

... durch Vergleichswohnungen

Liegt kein Mietspiegel vor, sind drei Vergleichsmieten für ähnliche Mietobjekte anzuführen. "Vergleichbarkeit" bedeutet keine Identität. Hierfür reicht allerdings kein Verweis etwa auf Wohnungsanzeigen in Online-Immobilienportalen, da diese kein konkretes bereits bestehendes Mietverhältnis ausweisen. 

Soll die Miete durch Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden, sollte bei Vorhandensein eines Mietspiegels auf diesen zur Begründung Bezug genommen werden, auch wenn dem Mieter drei Vergleichswohnungen vorliegen. Die geringste Miete der drei benannten Vergleichswohnungen als ortsübliche Vergleichsmiete kann zwar theoretisch die tatsächliche Vergleichsmiete widerspiegeln, wird es aber in der Praxis kaum, weil der Vermieter den richtigen Querschnitt selbst nicht kennt und diese Werte regelmäßig nicht nach den Repräsentativitätsgesichtspunkten aussucht, sondern nach der Höhe der Miete. 

Deshalb zweifeln Mieter Mieterhöhungen, die mit Vergleichswohnungen begründet werden, eher an. Insbesondere in den Gemeinden, in denen ein Mietspiegel existiert, ist es auch mittels der Begründung eines Erhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen kaum möglich, Mieterhöhungen über die Werte des Mietspiegels durchzusetzen.

Datenschutzrechtlich ist es rechtmäßig, dass der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen Vergleichswohnungen benennt. Dabei ist es unerheblich, ob er den Mieternamen mitteilt oder die Wohnung nur so genau beschreibt, dass der Mieter den Namen des Mieters anhand der angegebenen Adresse und der Lage der Wohnung im Haus leicht selbst herausfinden kann. Ggf. muss der Mieter aber informiert werden, wenn die Angabe zur Miethöhe nicht von diesem direkt, sondern aus einer sonstigen Quelle stammt.

Zustimmung des Mieters

Stimmt der Mieter dem Erhöhungsverlangen zu, schuldet er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, § 558b Abs. 1 BGB. Stimmt der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von weiteren drei Monaten auf Erteilung der Zustimmung klagen.

Nach der gesetzlichen Regelung ist eine Mieterhöhung, die beispielsweise im Juni 2021 den Mietern gegenüber ausgesprochen wird, ab dem 01. September 2021 von den Mietern zu zahlen. Hierfür ist allerdings die Zustimmung der Mieter in schriftlicher Form erforderlich, wobei es gemäß der aktuellen Rechtsprechung auch ausreichend ist, wenn die Mieter die erhöhte Miete zahlen. Die Zahlung bedeutet dann die Zustimmung.

Der Mieter kann bei bestehendem Erhöhungsanspruch die höhere Miete dadurch abwenden, dass er von dem ihm zustehenden Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht. Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung kündigen, das Mietverhältnis endet dann mit dem Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Kündigungserklärung.

Wird weder zugestimmt, noch gezahlt, muss der Vermieter seine Mieterhöhung mittels einer gerichtlichen Klage geltend machen, wenn er aus dem Mieterhöhungsschreiben seine Rechte weiter verfolgen möchte.

Erhöhung bei Indexmiete, § 557b BGB

Nach der Legaldefinition für eine Indexklausel können die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren (in der Regel bereits im Mietvertrag), dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Seit Januar 2003 ist er umbenannt in „Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI)‟.

Das Erhöhungsschreiben muss so abgefasst werden, dass die Mietpartei die Erhöhung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann. Die Vermieterseite muss nicht nur die geänderten Indexwerte mitteilen, sondern auch die neue Miete oder zumindest den Erhöhungsbetrag in einem Geldbetrag. 

Eine Mieterhöhung wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete wie oben erläutert ist bei Geltung einer Indexmiete ausgeschlossen, § 557b Abs. 2 S. 3 BGB.

Erhöhung bei Staffelmiete, § 557a BGB

Während der Geltung einer Staffelmietvereinbarung (in der Regel bereits im Mietvertrag vereinbart) ist die Mieterhöhung bereits im Voraus festgelegt. Ein Erhöhungsschreiben ist daher nicht erforderlich, weil die neue Miete ab dem vereinbarten Zeitpunkt zu zahlen ist, § 557a BGB

Die Staffel muss aber wirksam vereinbart worden sein: Die Vereinbarung bedarf der Schriftform, ist also von allen Vermietern und allen Mietern zu unterschreiben. Eine Vereinbarung per Fax oder E-Mail wäre demnach unwirksam. Erforderlich ist weiter, dass in der Vereinbarung die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen ist. Darüber hinaus muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Ein darüberhinausgehender Zeitraum wäre aber auch möglich. Eine zeitliche Begrenzung der Staffelmietvereinbarung existiert nicht, so dass der Gültigkeitszeitraum frei gewählt werden kann.

Darüber hinaus ist zu beachten, dass auch für die Staffelmiete die Regelungen zur sog. Mietpreisbremse gelten; wenn also eine der vereinbarten Mietstaffeln zu Beginn ihrer Wirksamkeit mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, findet bei einer Beanstandung durch die Mieter eine Kappung statt. Das heißt, dass die Staffel zwar greift, der Betrag, der die zehn Prozent übersteigt, jedoch nicht vom Mieter bezahlt werden muss. Der Vertrag bleibt dennoch gültig, so dass bei Auslaufen der Regelungen zur Mietpreisbremse die Staffeln, die zu einem späteren Zeitpunkt fällig werden, möglicherweise nicht mehr davon betroffen sind.

Erhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen, §§ 559 ff., 555b ff. BGB

Anders als bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, bei der der Mieter der begründeten Erhöhung zustimmen muss, führt der Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung durch einseitige, rechtsgestaltende Willenserklärung herbei. 

Nach § 555c BGB muss der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme (§555b BGB) spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform ankündigen. Nach Durchführung der Maßnahmen wird die Mieterhöhung in Textform erklärt, § 559b Abs. 1 S. 1 BGB. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete dann mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang dieser Erklärung. 

Ist die Ankündigung nicht oder fehlerhaft erfolgt oder werden die in der Ankündigung genannten Kosten der Modernisierungsmaßnahmen um mehr als 10 Prozent überschritten, verlängert sich die Frist um drei Monate nach § 559b Abs. 2 S. 1 Nr. 1, Nr. 2 BGB

Erhöhung der Miete durch Vereinbarung

§ 557 Abs. 1 BGB bringt zum Ausdruck, dass die Parteien während eines laufenden Mietverhältnisses die Miete auch einvernehmlich erhöhen können. Für Modernisierungsmaßnahmen ist dies ausdrücklich in § 555f BGB festgehalten.

Einigen sich die Parteien auf die Anhebung der Miete, sind ihnen durch die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich keine Grenzen gesetzt. Die einvernehmliche Mieterhöhung unterliegt daher nicht der oben erwähnten Kappungsgrenze von 20 % oder 15 % und die Parteien haben ebenso wenig Fristen zu beachten. 

Fehler vermeiden

Ohne Kenntnis der gesetzlichen Voraussetzungen kann eine Mieterhöhung formal unwirksam oder unbegründet sein. 

Fehlerbeispiele:

  • Das Mieterhöhungsverlangen richtet sich nicht an alle Mietvertragsparteien
  • Der Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter ist nicht nachweisbar
  • Falsche Einordnung der Wohnung im Mietspiegel
  • Wohnungen sind tatsächlich nicht vergleichbar
  • Berücksichtigung von Mängeln bei der Mieterhöhung
  • Die Modernisierungsankündigung ist unvollständig

Als Mitglied unterstützen wir Sie im Vorfeld oder bei der Formulierung kostenfrei telefonisch oder richten das Mieterhöhungsverlangen in Ihrem Namen direkt an Ihren Mieter. 

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