Verlangen einer Mieterhöhung

Will der Vermieter eine bestehende Grundmiete erhöhen, bietet sich ihm die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach den §§ 558 ff. BGB an.

Ein Mieterhöhungsverlangen in Bezug auf Wohnraum ist grundsätzlich möglich, soweit die monatliche ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt.

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um keine am Markt zu findende tatsächlich vorkommende Miete, sondern um einen Querschnitt von Mieten.

Sie kann gesetzlich gemäß § 558a Abs. 2 BGB aus praktischer Sicht auf drei Wegen begründet werden:

(1) durch einen von der Gemeinde erstellten oder anerkannten Mietspiegel sowie
(2) durch die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen sowie
(3) durch Sachverständigengutachten.

Die Miete muss bei Eintritt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein. Es darf die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich u.a. aus einem qualifizierten Mietspiegel ergibt, sowie die gesetzliche Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 % (in manchen Gemeinden soweit durch Landesverordnung bestimmt auch nur 15 %) in den letzten drei Jahren nicht überschritten werden. Je nachdem welche Grenze zuerst erreicht wird, ist diese dann die maßgebliche Begrenzung.

Das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Durch die vollständige Ablehnung eines früheren Mieterhöhungsverlangens durch die Mieterseite wird diese Sperrfrist jedoch nicht ausgelöst.

Durch Ermächtigung des Verkäufers kann der Käufer von Wohnraum auch schon vor Eintragung im Grundbuch ein Mieterhöhungsverlangen stellen.

Nach der gesetzlichen Regelung in § 558c oder § 558d BGB kann als Mietspiegel nur eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete gelten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Eine Übersicht aus dem Internet (z.B. eines Immobilienportals) erfüllt diese Voraussetzungen nicht und ist unbrauchbar, um ein Mieterhöhungsverlangen zu begründen. Im Zweifel fragen Sie online oder telefonisch bei der Gemeinde nach, ob ein Mietspiegel vorliegt.

Der Vermieter muss seinen Erhöhungsanspruch, soweit sich eine Steigerung aus dem Mietspiegel ergibt, in Textform gegenüber dem Mieter geltend machen, die Schriftform wird aus bestimmten rechtlichen Gründen jedoch empfohlen. Das Mieterhöhungsverlangen ist anhand des qualifizierten Mietspiegels zu begründen. Es ist eine Einstufung der Wohnung in ein bestimmtes Tabellenfeld des Mietspiegels vorzunehmen. Der Mietspiegel selbst muss aber nicht beigefügt werden, wenn er öffentlich zugänglich ist. Es empfiehlt sich aber, die konkrete Einordnung als Auszug aus dem Mietspiegel beizufügen.

Liegt kein Mietspiegel vor, sind drei Vergleichsmieten für ähnliche Mietobjekte anzuführen. "Vergleichbarkeit" bedeutet keine Identität. Hierfür reicht allerdings kein Verweis etwa auf Wohnungsanzeigen in Online-Immobilienportalen, da diese kein konkretes bereits bestehendes Mietverhältnis ausweisen, sondern es sich um gewünschte Neuvermietungsmieten handelt.

Die Vergleichsobjekte können ausnahmsweise auch aus einer Nachbargemeinde stammen, falls in der politischen Gemeinde keine Vergleichsobjekte vorhanden sind.

Soll die Miete durch Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden, sollte bei Vorhandensein eines Mietspiegels auf diesen zur Begründung Bezug genommen werden, auch wenn dem Mieter drei Vergleichswohnungen vorliegen. Die geringste Miete der drei benannten Vergleichswohnungen als ortsübliche Vergleichsmiete kann zwar theoretisch die tatsächliche Vergleichsmiete widerspiegeln, wird es aber in der Praxis kaum, weil der Vermieter den richtigen Querschnitt selbst nicht kennt und diese Werte regelmäßig nicht nach den Repräsentativitätsgesichtspunkten aussucht, sondern nach der Höhe der Miete.

Deshalb zweifeln Mieter Mieterhöhungen, die mit Vergleichswohnungen begründet werden, eher an. Insbesondere in den Gemeinden, in denen ein Mietspiegel existiert, ist es auch mittels der Begründung eines Erhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen kaum möglich, Mieterhöhungen über die Werte des Mietspiegels durchzusetzen. In Gemeinden mit qualifiziertem Mietspiegel muss der Vermieter zudem gem. § 558a Abs. 3 BGB im Mieterhöhungsverlangen auf dessen i. d. R. niedrigeren Werte hinweisen.

Datenschutzrechtlich ist es rechtmäßig, dass der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen Vergleichswohnungen benennt. Dabei ist es unerheblich, ob er den Mieternamen mitteilt oder die Wohnung nur so genau beschreibt, dass der Mieter den Namen des Mieters anhand der angegebenen Adresse und der Lage der Wohnung im Haus leicht selbst herausfinden kann. Ggf. muss der Mieter aber informiert werden, wenn die Angabe zur Miethöhe nicht von diesem direkt, sondern aus einer sonstigen Quelle stammt.

Gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB ist die Begründung auch durch ein „mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen“ möglich.

Dieses Gutachten soll dem Mieter gleich wie der Mietspiegel oder die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen die Informationen liefern, die er benötigt, um die Berechtigung des Erhöhungsanspruchs zu prüfen.

An das Gutachten dürfen daher nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden. Es müssen Angaben über Tatsachen enthalten sein, aus denen die Mieterhöhung hergeleitet wird. Der Umfang muss so bemessen sein, dass der Mieter die Berechtigung zur Erhöhung nachvollziehen und zumindest ansatzweise überprüfen kann.

Stimmt der Mieter dem Erhöhungsverlangen zu, schuldet er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, § 558b Abs. 1 BGB. Stimmt der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von weiteren drei Monaten auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Zustimmung ist formfrei möglich, kann also auch stillschweigend durch Zahlung der erhöhten Miete erfolgen.

Nach der gesetzlichen Regelung ist eine Mieterhöhung, die beispielsweise im Juni 2021 den Mietern gegenüber ausgesprochen wird, ab dem 01. September 2021 von den Mietern zu zahlen. Hierfür ist allerdings die Zustimmung der Mieter in schriftlicher Form erforderlich, wobei es gemäß der aktuellen Rechtsprechung auch ausreichend ist, wenn die Mieter die erhöhte Miete zahlen. Die Zahlung bedeutet dann die Zustimmung.

Der Mieter kann bei bestehendem Erhöhungsanspruch die höhere Miete dadurch abwenden, dass er von dem ihm zustehenden Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht. Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung kündigen, das Mietverhältnis endet dann mit dem Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der
Kündigungserklärung.

Wird weder zugestimmt, noch gezahlt, muss der Vermieter seine Mieterhöhung mittels einer gerichtlichen Klage geltend machen, wenn er aus dem Mieterhöhungsschreiben seine Rechte weiter verfolgen möchte. Ein späteres Urteil würde die erforderliche Zustimmung des Mieters ersetzen und ihn zur rückwirkenden Zahlung verpflichten.

Nach der Legaldefinition für eine Indexklausel können die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren (in der Regel bereits im
Mietvertrag), dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Seit Januar 2003 ist er umbenannt in „Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI)‟. Das Erhöhungsschreiben muss so abgefasst werden, dass die Mietpartei die Erhöhung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann.

Die Vermieterseite muss nicht nur die geänderten Indexwerte mitteilen, sondern auch die neue Miete oder zumindest den Erhöhungsbetrag in einem Geldbetrag.

Eine Mieterhöhung wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete wie oben erläutert ist bei Geltung einer Indexmiete ausgeschlossen, § 557b Abs. 2 S. 3 BGB. Eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen ist nur eingeschränkt möglich, § 557b Abs. 2 S. 2 BGB. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 26.05.2021 ausführlich zur Rechtslage bei Erhöhung einer vereinbarten Indexmiete Stellung genommen.

Im Mietrecht existiert aktuell keine Grenze für Indexmieterhöhungen. Geregelt ist gesetzlich, dass die Miete jeweils ein Jahr unverändert bleiben muss, also eine Erhöhung nur jährlich erfolgen kann. Bei der Erhöhung selbst gibt es keinen Spielraum, da die Miete dem jeweils aktuellen Verbraucherpreisindex angepasst wird.

Während der Geltung einer Staffelmietvereinbarung (in der Regel bereits im Mietvertrag vereinbart) ist die Mieterhöhung bereits im Voraus festgelegt. Ein Erhöhungsschreiben ist daher nicht erforderlich, weil die neue Miete ab dem vereinbarten Zeitpunkt zu zahlen ist, § 557a BGB. Die Staffel muss aber wirksam vereinbart worden sein:

Die Vereinbarung bedarf der Schriftform, ist also von allen Vermietern und allen Mietern zu unterschreiben. Eine Vereinbarung per Fax oder E-Mail wäre demnach unwirksam. Erforderlich ist weiter, dass in der Vereinbarung die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen ist.

Darüber hinaus muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Ein darüberhinausgehender Zeitraum wäre aber auch möglich. Eine zeitliche Begrenzung der Staffelmietvereinbarung existiert nicht, so dass der Gültigkeitszeitraum frei gewählt werden kann.

Während der Geltung eines Staffelmietzeitraums sind keine gesetzlichen Mieterhöhungen mit Ausnahme einer Erhöhung der Betriebskosten und ihrer Vorauszahlungen zulässig, § 557a Abs. 2 S. 2 BGB.

Es ist zu beachten, dass auch für die Staffelmiete die Regelungen zur sog. Mietpreisbremse gelten: Wenn also eine der vereinbarten Mietstaffeln zu Beginn ihrer Wirksamkeit mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, findet bei einer Beanstandung durch die Mieter eine Kappung statt. Das heißt, dass die Staffel zwar greift, der Betrag, der die zehn Prozent übersteigt, jedoch nicht vom Mieter bezahlt werden muss. Der Vertrag bleibt dennoch gültig, so dass bei Auslaufen der Regelungen zur Mietpreisbremse die Staffeln, die zu einem späteren Zeitpunkt fällig werden, möglicherweise nicht mehr davon betroffen sind.

Anders als bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, bei der der Mieter der begründeten Erhöhung zustimmen muss, führt der Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung durch einseitige, rechtsgestaltende Willenserklärung herbei.

Der Vermieter kann gemäß § 559 Abs. 1 BGB die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Eine wesentliche Voraussetzung ist jedoch, dass die durchgeführten (Rechnung, kein Kostenvoranschlag) Arbeiten eine Modernisierung im Sinne von § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB darstellen (§ 559 Abs. 1 BGB). Zudem gehören Erhaltungsmaßnahmen nicht hierzu, und wären nach § 559 Abs. 2 BGB herauszurechnen. Der Vermieter kann darüber hinaus gemäß § 559e BGB die jährliche Miete um 10 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn es sich um eine neue Heizungsanlage gemäß § 71 GEG handelt und er hierfür öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen hat, die allerdings in Abzug zu bringen sind.

Wenn also beispielsweise durch den Austausch der Heizung Endenergie nachhaltig eingespart wird, liegt eine energetische Modernisierung vor, die zu einer Mieterhöhung berechtigt.

Dagegen berechtigen Maßnahmen, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind, also Instandhaltungen und/oder Instandsetzungen nicht zu einer Mieterhöhung. Hierzu gehören beispielsweise die Erneuerung des Wasserleitungssystems aufgrund eines Wasserschadens sowie die Sanierung des Bades. Solche Kosten müssen von den umlagefähigen Kosten abgezogen werden.

Nach § 555c BGB muss der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB) spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform ankündigen. Nach Durchführung der Maßnahmen wird die Mieterhöhung in Textform erklärt, § 559b Abs. 1 S. 1 BGB.

Das vereinfachte Verfahren kann gewählt werden, wenn die Modernisierungskosten 10.000,00 EUR je Wohnung nicht überschreiten und Erhaltungsmaßnahmen, unabhängig davon, ob sie tatsächlich durch die Modernisierung entfallen sind, mit 30 Prozent der Modernisierungskosten pauschal abgezogen werden.

Der Mieter schuldet die erhöhte Miete dann mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang dieser Erklärung. Ist die Ankündigung nicht oder fehlerhaft erfolgt oder werden die in der Ankündigung genannten Kosten der Modernisierungsmaßnahmen um mehr als 10 Prozent überschritten, verlängert sich die Frist um drei Monate nach § 559b Abs. 2 S. 1 Nr. 1, Nr. 2 BGB.

Eine Kappungsgrenze besteht gemäß § 559 Abs. 3a BGB: Innerhalb von sechs Jahren darf sich die Miete um nicht mehr als 3 Euro bzw. 2 Euro pro m² erhöhen. Nach § 559 Abs. 3a S. 3 BGB und § 559e Abs. 3 BGB gilt innerhalb der vorgenannten Kappungsgrenzen zusätzlich eine Kappungsgrenze von 0,50 EUR pro m² für Modernisierungsmaßnahmen, die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt werden und die zu einer nachhaltigen Endenergieeinsparung oder Primärenergieeinsparung führen.

Eine Anrechnung der Mieterhöhung nach § 558 BGB (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) auf eine nachfolgende Modernisierungserhöhung, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof ausdrücklich zulässig ist (BGH Urteil vom 16.12.2020 zu Az: VIII ZR 367/18), kommt nur dann in Betracht, wenn die erste Mieterhöhung mit dem modernisierten Standard begründet wurde. Dann können nicht zusätzlich die Kosten der Modernisierung nach § 559 BGB auf die Miete aufgeschlagen werden. Möglich ist dann nur die Differenz zu den umlegbaren Kosten der Modernisierung.

Im umgekehrten Fall, also erst Modernisierungsmieterhöhung, dann Vergleichsmietenerhöhung, gilt wie folgt: Eine Anrechnung einer Mieterhöhung nach § 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung) auf eine nachfolgende Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, findet nicht statt. Das Gesetz spricht in § 559 Abs. 3 S. 1 BGB davon, dass von einer Modernisierungsmieterhöhung bei der Berechnung des Dreijahreszeitraums abzusehen ist. Bei Modernisierungsmieterhöhungen, die während der Dreijahresfrist erfolgten, ist also die drei Jahre vor Wirksamwerden des Mieterhöhungsverlangens wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete geltende Miete um 20 Prozent zu erhöhen, dann ist die während des Dreijahreszeitraums erfolgte Modernisierungsmieterhöhung hinzuzurechnen. Anders ist dies in Fällen, in denen die Modernisierungserhöhung bereits vor Beginn der Dreijahresfrist wirksam wurde. Dann ist bereits die Ausgangsmiete höher und wird durch die 20 bzw. 15 prozentige Kappungsgrenze begrenzt.

§ 557 Abs. 1 BGB bringt zum Ausdruck, dass die Parteien während eines laufenden Mietverhältnisses die Miete auch einvernehmlich erhöhen können. Für Modernisierungsmaßnahmen ist dies ausdrücklich in § 555f BGB festgehalten.

Einigen sich die Parteien auf die Anhebung der Miete, sind ihnen durch die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich keine Grenzen gesetzt. Die einvernehmliche Mieterhöhung unterliegt daher nicht der oben erwähnten Kappungsgrenze von 20 % oder 15 % und die Parteien haben ebenso wenig Fristen zu beachten.

Besondere Formvorschriften bestehen nicht.

Erhöhung einer Betriebskostenvorauszahlung

Der maßgebliche § 560 Abs. 4 BGB lautet:

„Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.“.

Damit sind auch die nach der Heizkostenverordnung zu verteilenden Kosten für Heizung und Warmwasser gemeint.

1.

Eine Erhöhung ist also nach einer aktuellen Abrechnung möglich. Die „Angemessenheit“ kann sich auch nach bestimmten absehbaren Preissteigerungen bemessen.

2.

Eine Erhöhung ist mit Einverständnis des Mieters aber auch jederzeit möglich.

Erhöhung einer Betriebskostenpauschale

Der maßgebliche § 560 Abs. 1 BGB lautet:

„Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.“

Eine Erhöhung ist also möglich, wenn diese als Option im Mietvertrag vereinbart wurde. Zur Ermittlung der Erhöhung sind die Betriebskosten zu zwei verschiedenen Zeitpunkten miteinander in Beziehung zu setzen.

Ohne Kenntnis der gesetzlichen Voraussetzungen kann eine Mieterhöhung formal unwirksam oder unbegründet sein. Beachten Sie auch, dass Ihnen in der Regel ein berechtigtes Interesse an der Besichtigung der Mietsache vor Erklärung einer Mieterhöhung zusteht.

Fehlerbeispiele:

• Das Mieterhöhungsverlangen richtet sich nicht an alle Mietvertragsparteien
• Der Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter ist nicht nachweisbar
• Falsche Einordnung der Wohnung im Mietspiegel
• Wohnungen sind tatsächlich nicht vergleichbar
• Berücksichtigung von Mängeln bei der Mieterhöhung
• Die Modernisierungsankündigung ist unvollständig

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